Wie viel Hypothek kann ich mir leisten?
Als tragbar gilt eine Hypothek, wenn die kalkulatorischen Wohnkosten (Zins zu ~5 %, Amortisation, Unterhalt) etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Weil Banken mit einem Zins deutlich über dem Marktzins rechnen, ist die tragbare Hypothek oft tiefer, als die aktuellen Zinsen vermuten lassen.
📊 Tragbarkeitsgrenze: Wohnkosten < ~33 % des Einkommens
Richtwerte im Vergleich
| Gruppe / Situation | Richtwert |
|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | ~5 % der Hypothek |
| Unterhalt & Nebenkosten | ~1 % des Immobilienwerts |
| Amortisation (2. Hypothek) | über ~15 Jahre |
| Summe / Einkommen | muss < ~33 % sein |
Warum die Bank mit 5 % rechnet, nicht mit dem Marktzins
Der kalkulatorische Zinssatz von oft rund 5 % ist das Kernstück der Tragbarkeitsprüfung — und überrascht viele, weil die tatsächlichen Hypothekarzinsen deutlich tiefer liegen können. Der Grund ist Vorsicht: Eine Hypothek läuft über Jahrzehnte, und die Zinsen können in dieser Zeit stark steigen. Indem die Bank mit einem hohen kalkulatorischen Zins rechnet, stellt sie sicher, dass die Käuferschaft die Immobilie auch bei deutlich höheren Zinsen noch tragen kann. Diese Vorsicht schützt beide Seiten vor einer Überschuldung — führt aber dazu, dass die tragbare Hypothek tiefer ausfällt, als die aktuellen Tiefzinsen vermuten lassen.
Wie man die eigene Tragbarkeit berechnet
Die Rechnung ist im Kern einfach: Man addiert den kalkulatorischen Zins (rund 5 % der Hypothek), die Unterhalts- und Nebenkosten (rund 1 % des Immobilienwerts) und die Amortisation der zweiten Hypothek. Diese Summe darf etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Ein Beispiel zeigt schnell, warum viele an der Tragbarkeit scheitern: Schon eine mittlere Immobilie erzeugt kalkulatorische Jahreskosten, die ein überdurchschnittliches Einkommen verlangen. Wer Wohneigentum plant, sollte diese Rechnung früh selbst durchführen, statt sich von den tiefen Marktzinsen täuschen zu lassen — die Bank rechnet anders.
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Wie berechnet die Bank, ob ich mir ein Haus leisten kann?
Sie addiert kalkulatorischen Zins (~5 %), Unterhalt (~1 % des Werts) und Amortisation, und prüft, ob diese Summe unter etwa einem Drittel deines Bruttoeinkommens liegt. Ist sie höher, gilt die Immobilie als nicht tragbar.
Warum rechnet die Bank mit 5 %, wenn die Zinsen tiefer sind?
Aus Vorsicht: Eine Hypothek läuft Jahrzehnte, in denen die Zinsen steigen können. Der hohe kalkulatorische Zins stellt sicher, dass du die Immobilie auch bei deutlich höheren Zinsen noch tragen kannst.
Was, wenn meine Tragbarkeit knapp nicht reicht?
Optionen sind: mehr Eigenkapital einbringen (senkt die Hypothek), eine günstigere Immobilie wählen, das Einkommen erhöhen oder die Finanzierung mit der Bank besprechen. Die Tragbarkeitsregeln sind aber bewusst streng und lassen wenig Spielraum.
Gründer Innopulse Consulting GmbH · Autor «Identity Over Discipline» · Betreiber BudgetHub.ch